住宅ローンの種類と選び方｜固定？変動？どんなローンがおすすめ？

こんにちは！住友林業で注文住宅を建てました あいす です。
今回は、「住宅ローンの基本と選び方」についてわかりやすく解説します。

突然ですが、マイホームを購入する人のうち、どれくらいの人が住宅ローンを利用していると思いますか？

多くの人が「マイホーム購入＝住宅ローンは当たり前」と思いがちですが、住宅ローンは“人生最大の借金”になる可能性がある大きな決断です。
選ぶ金利タイプや借入方法によって、将来の返済額も大きく変わります。

住宅ローンで後悔しないための第一歩として、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください！

みんなはいくら借りてる？住宅ローンの平均借入額を調査！

マイホームの購入費用は、大きく分けて「頭金」と「住宅ローン」の２つから成り立ちます。

 “頭金”＝”自己資金”のこと

つまり、自己資金でまかなえない分を、住宅ローンとして借り入れることになります。

マイホームの購入費用　ー　頭金（自己資金）　＝　住宅ローン借入額

マイホームの購入費用ー頭金(自己資金)
＝　住宅ローン借入額

では実際に、みんなはどれくらい住宅ローンを借りているのでしょうか？

国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査」では、住宅の種類ごとの平均購入資金額と自己資金比率が公表されています。
それをもとに住宅ローンの平均借入額を算出すると、以下のようになります。

	注文住宅	分譲住宅	中古住宅
購入資金（平均）	5,436万円	4,747万円	3,141万円
自己資金比率	30.6%	35.2%	46.1%
住宅ローンの借入額	3,773万円	3,076万円	1,693万円

住宅ローンは“人生で最も大きな借金”とも言われます。
後悔のない選択をするためにも、今後の項目でしっかり比較・検討していきましょう。

固定金利と変動金利の違いとは？
それぞれの特徴をわかりやすく解説！

固定金利と変動金利とは

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の２種類があります。
住宅ローンを契約する際には、どちらかを選択する必要があります。

• 固定金利…契約時に決まった金利が、返済が終わるまで変わらない
• 変動金利…市場金利の影響を受けて、定期的に金利が見直される

次に、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

固定金利と変動金利の
メリット・デメリット

固定金利と変動金利には、それぞれメリット・デメリットがあります。

	固定金利	変動金利
メリット	返済額が一定で資金計画が立てやすい 金利上昇の影響を受けない	金利が低く設定されている 金利が下がると返済額の負担が軽くなる
デメリット	契約時の金利は変動金利より高め 金利が下がっても恩恵を受けにくい	金利上昇リスクあり 返済額が将来的に増える可能性もある
向いている人	収入や資産に余裕がなく、 毎月の返済額を一定に保ちたい人	ある程度の資産があり、金利上昇時に備えられる人 返済計画に柔軟性ある人

固定金利と変動金利、それぞれにメリットとデメリットがあるため、家庭の収入状況やライフプランに合わせて慎重に選ぶことが大切です。

次の項目では、実際にどちらを選んでいる人が多いのか、データを元にご紹介します。

固定金利と変動金利、どちらを選ぶ人が多い？

住宅ローンを契約する際、多くの人が迷うのが「固定金利」か「変動金利」かという選択です。

では実際に、どちらの金利タイプを選ぶ人が多いのでしょうか？
以下は、「三大都市圏」における住宅ローンの金利タイプの選択割合を表したグラフです。

 三大都市圏とは

首都圏･･･埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
中京圏･･･岐阜県、愛知県、三重県
近畿圏･･･京都府、大阪府、兵庫県

グラフを見ると、固定金利を選ぶ人は年々減少傾向にあり、変動金利を選ぶ人が増えているのがわかります。
これは、近年の「超低金利」状況が大きく影響しており、変動金利の方が金利が低く、初期の返済負担が軽いというメリットがあるためです。

ただし、将来的な金利上昇のリスクは常に存在します。  
特に変動金利を選ぶ場合は、そのデメリットやリスクも十分に理解したうえで判断することが重要です。

「単独ローン」「ペアローン」「収入合算」について解説

住宅ローンを選ぶとき、注目されがちなのは「金利タイプ（固定金利 or 変動金利）」ですが、実は借り方（契約方法）にも３つの種類があります。

• 単独ローン
• ペアローン
• 収入合算

この３つの借入方法は、それぞれ仕組みや控除の対象などが異なるため、どれを選ぶかで返済総額や税金の負担にも差が出る可能性があります。

ここからは、それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

単独ローンとは？

単独ローンとは、夫または妻のどちらか一方が契約者となって住宅ローンを組む方法です。
もっとも一般的な借入方法であり、住宅ローン利用者の５割以上がこの単独ローンを選んでいるというデータもあります。

ペアローンとは？

ペアローンとは、夫婦それぞれが個別に住宅ローンを契約する方法です。

それぞれがローンを組むため、両者ともに住宅ローン控除を受けられるというメリットがあります。
この仕組みでは、お互いが連帯保証人となり、住宅の所有権は共有名義（持分割合に応じて）になります。

グラフからは、20代・30代の約20％がペアローンを選択していることがわかります。
共働き世帯の増加も背景に、若い世代を中心に選ばれるケースが増えてきています。

ペアローンは控除を最大限活かせるメリットがある一方で、契約や審査が2回必要になるため手間はかかります。
また、万一離婚や収入減があった場合のリスクも考慮しておきましょう。

収入合算とは？
ー連帯保証型と連帯債務型ー

収入合算とは、住宅ローンの申込者（主債務者）の収入に、配偶者や親、子どもの収入を合算し、借入可能額を増やす方法です。
この方法は、「単独の年収では希望の金額を借りられない…」というケースでよく利用されます。

なお、どちらの形式でも、
契約者がローンを返済できなくなった場合は、連帯保証人または連帯債務者が返済を肩代わりする義務がある
という点は共通しています。

「単独ローン」「ペアローン」「収入合算」の比較表

ここまでで、それぞれのローンの特徴を見てきましたが、実際にどれを選ぶか迷う方も多いはず。
そこで、特に知っておきたいポイントだけに絞って、３つの借入方法を比較表にまとめました。

	単独ローン	ペアローン	収入合算
借りられる 金額	少なめ 夫の収入のみで審査	多い 夫婦それぞれの収入で別々に審査	中程度 妻の収入の50％～100％を合算して審査
事務手数料 諸経費	1人分	2人分	1人分
住宅ローン 控除	夫のみ対象	夫・妻それぞれが対象	連帯保証型：夫のみ対象 連帯債務型：夫・妻両方
団体信用 生命保険	夫の死亡時のみローン完済	死亡した方のローンのみ完済	基本的に夫の死亡時のみローン完済

• ペアローンは借入額を増やせる一方で、事務手数料が2人分かかる点に注意。
• 収入合算は金融機関によって取り扱い条件が異なるので、事前に確認しておくと安心です。

【筆者が教える】住宅ローンの最適解

結論は「変動金利+ペアローン」

筆者自身も多額の住宅ローンを組みました。
その経験から辿り着いた、最適な住宅ローンの組み方は下記のとおりです。

変動金利を選ぶ理由

金利の将来は誰にも予測できません。
0.1％以上の上昇もあり得る一方で、逆に金利が下がる可能性もあります。

もちろん、すべての人に当てはまるわけではありません。
「金利が上がったら怖い…」
「将来の変化に備えて、毎月の支払いを一定にしておきたい」
という方には、固定金利のほうが向いているでしょう。

大切なのは、「最適解」を知った上で、自分の状況に合った住宅ローンを選ぶこと。
知識があると、選択の軸がしっかりしてきますよ。

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ペアローンを選ぶ理由

ペアローンを選ぶ最大の理由は、住宅ローン控除の恩恵を最大限に活用できるからです。

たとえば、夫婦共働きでそれぞれが住宅ローンを組んだ場合、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるので、節税効果も２倍になります。

ただし、注意点もあります。

無理な借入れはNG！
「税金が安くなるなら…」と、夫婦でないと返せない金額のローンを組むのは危険です。

人生には何が起きるか分かりません。
病気、出産、親の介護などで、収入が一時的に途絶える可能性もあります。

夫婦どちらか一方の収入だけでも返済できる金額に抑えることが大切です。

そのうえで、夫婦それぞれが控除を受けられる最適な借入額をシミュレーションしてみましょう。
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最後に ー自分に合った住宅ローンを選ぶためにー

住宅ローンについての解説、いかがでしたか？

マイホームは、人生で最も高い買い物とも言われます。
そして、その費用を長期にわたって支払っていくのが住宅ローンです。
だからこそ、住宅ローンの知識はとても大切。

今回は、筆者自身が住宅ローンを検討・契約した経験をもとに、「これだけは知っておいてほしい！」というポイントに絞ってご紹介しました。
この記事が、あなたの家づくりに少しでも役立てば嬉しいです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました！